Affitti brevi, cedolare secca o partita IVA? Le regole da conoscere per scegliere il regime più conveniente

di Arturo Denza

Articolo pubblicato il 27 luglio 2026 su quasimezzogiorno.com

La convenienza non dipende soltanto dall’aliquota fiscale applicata. Il numero degli immobili, i servizi offerti agli ospiti, i costi sostenuti, l’organizzazione dell’attività, la posizione lavorativa del proprietario e gli adempimenti regionali e comunali possono modificare sensibilmente il risultato economico finale.

Cedolare secca sugli affitti brevi: come funziona

La cedolare secca può essere applicata ai contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.

L’aliquota ordinaria prevista per le locazioni brevi è pari al 26%. Il contribuente può tuttavia scegliere una sola unità immobiliare sulla quale applicare l’aliquota ridotta del 21%. Sugli eventuali ulteriori immobili destinati agli affitti brevi trova invece applicazione l’aliquota del 26%.

Il limite degli appartamenti dal 2026

Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere utilizzato quando vengono destinati a questa attività non più di due appartamenti nel corso dell’anno.

A partire dal terzo immobile l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Diventa quindi necessario valutare l’apertura della partita IVA, l’iscrizione al Registro delle imprese e gli ulteriori obblighi fiscali, previdenziali e amministrativi.

Il limite riguarda il numero degli appartamenti destinati agli affitti brevi e non il numero complessivo delle prenotazioni o dei contratti conclusi durante l’anno.

Esempio di tassazione con cedolare secca

Consideriamo un proprietario che incassa 50.000 euro di canoni annuali da un solo immobile destinato agli affitti brevi.

Questo importo non rappresenta però il guadagno netto effettivo. Dovranno essere sottratti tutti i costi sostenuti per la gestione dell’immobile, come commissioni delle piattaforme, pulizie, utenze, manutenzioni, assicurazioni, biancheria e compensi riconosciuti a eventuali property manager.

Nel regime della cedolare secca tali spese non possono essere dedotte analiticamente dal reddito imponibile.

Quando serve la partita IVA

La partita IVA deve essere valutata quando l’attività presenta caratteristiche organizzative e operative tipiche di un’impresa.

Tra gli elementi che possono indicare la natura imprenditoriale dell’attività rientrano:

• la gestione di più immobili;
• la presenza di un’organizzazione stabile;
• l’utilizzo abituale di personale o collaboratori;
• l’offerta di servizi aggiuntivi agli ospiti;
• la continuità e la professionalità dell’attività;
• l’impiego di strumenti e risorse organizzati in modo imprenditoriale.

L’apertura della partita IVA non dipende quindi esclusivamente dal fatturato prodotto, ma deve essere valutata considerando il modo concreto in cui l’attività viene svolta.

Il regime forfetario per gli affitti brevi imprenditoriali

Chi gestisce l’attività in forma imprenditoriale può valutare l’accesso al regime forfetario, a condizione che vengano rispettati i limiti di ricavi e che non siano presenti le cause di esclusione previste dalla normativa.

Con la classificazione ATECO 2025, il codice riferito ai servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze è il 55.20.42. In fase di apertura o variazione della partita IVA è comunque opportuno verificare il codice corretto in relazione alla specifica attività esercitata.

Coefficiente di redditività del 40%

Per le attività ricettive riconducibili ai servizi di alloggio viene normalmente applicato un coefficiente di redditività del 40%.

Questo significa che, a fronte di 50.000 euro di ricavi, il reddito fiscale determinato in modo forfetario è pari a 20.000 euro.

La quota del 60% esclusa dalla determinazione del reddito non rappresenta un guadagno esente da imposte. Serve a compensare in maniera forfetaria tutti i costi sostenuti dall’attività.

Le spese effettive per commissioni, pulizie, utenze, manutenzioni e gestione non possono quindi essere dedotte singolarmente.

Imposta sostitutiva al 5% per le nuove attività

In presenza dei requisiti previsti dalla legge, una nuova attività può beneficiare dell’imposta sostitutiva ridotta al 5% per l’anno di avvio e per i quattro periodi d’imposta successivi.

Per accedere all’agevolazione è necessario, tra le altre condizioni, che:

• nei tre anni precedenti non sia stata esercitata un’attività artistica, professionale o d’impresa analoga;
• la nuova attività non rappresenti la semplice prosecuzione di un precedente lavoro autonomo o dipendente;
• siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti per il regime forfetario.

La verifica deve essere effettuata sulla reale natura dell’attività e non soltanto sul codice ATECO utilizzato.

Contributi INPS per affittacamere e attività ricettive

L’attività ricettiva esercitata in forma imprenditoriale può comportare l’iscrizione alla Gestione commercianti INPS, quando risultano presenti i requisiti di abitualità e prevalenza.

Per gli affittacamere è prevista una disciplina particolare: i contributi possono essere calcolati sul reddito effettivamente prodotto, senza applicare il minimale contributivo ordinariamente previsto per commercianti e artigiani.

I contribuenti che applicano il regime forfetario possono inoltre richiedere una riduzione del 35% dei contributi previdenziali. La riduzione non è automatica e deve essere richiesta all’INPS secondo le modalità e le scadenze previste.

Simulazione con 50.000 euro di ricavi

La seguente simulazione utilizza, a scopo puramente indicativo, un coefficiente di redditività del 40%, un’aliquota contributiva del 24,48%, la riduzione INPS del 35% e l’imposta sostitutiva start-up del 5%.

Il residuo indicato non deve essere considerato automaticamente come utile netto. Da questa somma devono ancora essere sottratti tutti i costi reali sostenuti per la gestione degli immobili.

Le aliquote e gli importi contributivi INPS vengono aggiornati periodicamente. Prima di effettuare una simulazione definitiva è quindi necessario utilizzare i valori in vigore nell’anno di riferimento.

Affitti brevi e lavoro dipendente

La presenza di un contratto di lavoro dipendente a tempo pieno può incidere sull’obbligo di iscrizione alla Gestione commercianti, ma non determina automaticamente l’esonero dai contributi.

Devono essere verificati concretamente l’abitualità e la prevalenza dell’attività commerciale, considerando:

• il tempo dedicato alla gestione degli immobili;
• l’organizzazione utilizzata;
• la frequenza delle operazioni;
• la presenza di collaboratori;
• le modalità con cui vengono offerti i servizi.

La posizione deve essere comunicata correttamente e sottoposta alla valutazione dell’INPS. Non è quindi prudente considerare il lavoro dipendente full-time come una garanzia automatica di esonero contributivo.

Gestione tramite property manager

Il proprietario può affidare la gestione dell’immobile a un’agenzia o a un property manager. In questo caso è essenziale definire chiaramente la natura del rapporto contrattuale.

Mandato con rappresentanza

Con il mandato con rappresentanza, il gestore opera in nome e per conto del proprietario. Il titolare dell’immobile rimane quindi il soggetto che concede l’alloggio agli ospiti.

Sublocazione o contratto “vuoto per pieno”

Nella sublocazione o nei contratti cosiddetti “vuoto per pieno”, l’agenzia assume direttamente la disponibilità dell’immobile e può diventare il soggetto che concede l’alloggio ai clienti finali.

Le due soluzioni producono conseguenze fiscali e giuridiche differenti. Il contratto utilizzato deve sempre corrispondere al reale funzionamento dell’attività.

Nel regime forfetario le commissioni riconosciute al property manager non sono deducibili analiticamente. È inoltre necessario distinguere correttamente tra:

• l’importo complessivamente pagato dall’ospite;
• le somme incassate per conto del proprietario;
• il compenso spettante all’intermediario;
• gli eventuali importi riscossi a titolo di imposta di soggiorno.

CIN, comunicazione degli ospiti e obblighi di sicurezza

Gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche devono rispettare una serie di obblighi amministrativi e di sicurezza.

Codice Identificativo Nazionale

Il Codice Identificativo Nazionale, comunemente indicato come CIN, deve essere esposto all’esterno della struttura e riportato negli annunci pubblicati sui portali online.

Comunicazione degli ospiti

I dati delle persone ospitate devono essere trasmessi alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web, rispettando le tempistiche previste dalla normativa di pubblica sicurezza.

Dispositivi di sicurezza

Per gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche sono previsti specifici dispositivi di sicurezza, tra cui:

• rilevatori di gas combustibile;
• rilevatori di monossido di carbonio;
• estintori portatili collocati in posizioni accessibili e visibili.

Deve essere presente almeno un estintore per piano e, in ogni caso, almeno un estintore ogni 200 metri quadrati o frazione.

Per bed and breakfast, affittacamere e altre strutture ricettive possono essere previsti ulteriori requisiti regionali o settoriali.

Imposta di soggiorno: attenzione ai regolamenti comunali

L’imposta di soggiorno viene disciplinata autonomamente dai singoli Comuni. Possono quindi variare:

• le aliquote applicate;
• i periodi dell’anno soggetti all’imposta;
• le categorie esenti;
• il numero massimo di pernottamenti tassabili;
• le modalità di dichiarazione e riversamento.

Le somme riscosse dagli ospiti a titolo di imposta di soggiorno non rappresentano un ricavo del proprietario o del gestore, poiché devono essere successivamente riversate al Comune.

Airbnb, Booking e le altre piattaforme possono occuparsi della riscossione e del versamento soltanto nei Comuni con i quali sono stati stipulati accordi specifici. È quindi necessario verificare la situazione prevista nel territorio in cui si trova l’immobile.

Come passare dalla gestione privata all’attività d’impresa

Il passaggio dalla locazione turistica privata a un’attività ricettiva imprenditoriale può richiedere diversi adempimenti.

• apertura della partita IVA;
• iscrizione al Registro delle imprese;
• presentazione della SCIA al SUAP competente;
• verifica della normativa regionale sulle strutture ricettive;
• aggiornamento dei dati sui portali turistici regionali;
• aggiornamento della posizione nella Banca Dati delle Strutture Ricettive;
• verifica o aggiornamento del CIN;
• aggiornamento degli annunci pubblicati online;
• comunicazione dei nuovi dati fiscali alle piattaforme e agli intermediari.

La procedura concreta può cambiare in base alla Regione, al Comune e alla tipologia di struttura. Non esiste quindi una tempistica unica applicabile su tutto il territorio nazionale.

Cedolare secca e regime forfetario a confronto

Quale regime conviene davvero?

La cedolare secca offre una gestione più semplice e non comporta gli obblighi contabili e previdenziali tipici dell’attività d’impresa. Il limite principale è rappresentato dal fatto che l’imposta viene applicata sull’intero canone, senza poter dedurre i costi effettivamente sostenuti.

Il regime forfetario può determinare un carico fiscale e contributivo percentualmente più contenuto, soprattutto quando risultano applicabili l’aliquota start-up del 5% e la riduzione INPS del 35%. Comporta però maggiori adempimenti e una gestione più strutturata.

Prima di scegliere è opportuno valutare almeno:

• il numero degli immobili da gestire;
• i ricavi annuali attesi;
• i costi effettivi di gestione;
• le commissioni applicate dalle piattaforme;
• la posizione lavorativa e previdenziale del titolare;
• la possibilità di accedere all’aliquota start-up;
• i servizi offerti agli ospiti;
• la necessità di personale o collaboratori;
• la normativa regionale e comunale;
• il rischio di superare i limiti previsti dal regime forfetario.

La soluzione fiscalmente meno onerosa non coincide sempre con quella economicamente e organizzativamente più efficiente. Una gestione imprenditoriale può risultare conveniente sotto il profilo fiscale, ma richiedere più tempo, maggiori responsabilità e costi amministrativi aggiuntivi.

Conclusioni

Prima di avviare o ampliare un’attività di affitti brevi è consigliabile predisporre una simulazione completa, confrontando il carico fiscale, i contributi previdenziali, i costi reali e gli obblighi amministrativi previsti nei diversi scenari.

È inoltre necessario verificare preventivamente la classificazione regionale della struttura, gli adempimenti richiesti dal SUAP, la posizione INPS e le regole applicate dal Comune in materia di imposta di soggiorno.